La division foncière

L’activité de division foncière connaît un essor particulièrement soutenu en Ile-de-France. Concrètement cela consiste à diviser une parcelle de terrain en plus petites surfaces et les commercialiser en vue d’y construire un logement dessus. Les opérations sont de plus en plus courantes.

Perspective d'une opération de division foncière :

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Cette croissance de l’activité connaît trois explications principales :

  • La première raison est d’ordre sociologique : la typologie des ménages a changé et les modes d’habitat également. La taille moyenne des ménages a chuté de 2,88 personnes en 1975 à 2,3 en 2005. De ce fait des parcelles foncières réduites correspondent mieux à la demande et par conséquent se vendent plus rapidement que des anciennes grandes propriétés qui restent très longtemps en vente.

  • Le phénomène de densification urbaine et de périurbanisation en région parisienne , et l’augmentation du nombre de logements qui en découle, signifie une augmentation des rentrées fiscales pour des communes contraintes par une rigueur budgétaire accrue. Les projets de division foncière sont donc le plus souvent accueillis favorablement par les municipalités.

  • Le dernier facteur d’explication de la croissance de l’activité de division foncière en Ile-de-France est juridique. La loi Alur du 27 mars 2014 a supprimé le coefficient d’occupation des sols (COS) dans la plupart des communes, abrogeant ainsi la limite du nombre de m2 constructibles sur une propriété foncière. Le potentiel de constructibilité des communes s’est trouvé fortement augmenté.


Quelles sont les principales étapes d’une opération de division foncière ?

1) Le certificat d’urbanisme opérationnel

Avant de procéder à une division il est recommandé de faire une étude faisabilité en demandant en mairie un certificat d’urbanisme opérationnel. Ce document n’est pas obligatoire mais il certifie toutefois les limites administratives et légales du projet permettant d’éviter les déconvenues à mesure que le projet se développe. Ce certificat possède une validité d’un minimum de 18 mois. Le délai d’obtention est de deux mois (1 mois d’instruction + 1 mois de purge).

2) Le bornage des parcelles

Seul un géomètre expert inscrit à l’Ordre est habilité à déterminer les limites des biens fonciers concernés par l’opération. Les limitations établies font l’objet d’un procès verbal de bornage. Ce dernier est porté à la connaissance des voisins des parcelles concernées. A supposer que le voisinage désapprouve le bornage du géomètre ils peuvent saisir le Tribunal de Grande Instance pour obtenir un bornage judiciaire. La constructibilité de la parcelle n’est toutefois pas remise en cause.

3) La déclaration préalable

Il s’agit de l’étape principale, le dépôt à la mairie d’une déclaration préalable de division. Dans le cas d’un projet nécessitant un aménagement de voies publiques pour accéder aux parcelles un permis d’aménagement doit être demandé. Le but est de déclarer aux instances municipales la création d’un nouveau terrain à bâtir. Le délai d’instruction est d’un mois (hors zone spécifique ou l’instruction peut durer 2 mois).

Une réponse de non-opposition vaut pour constatation de la division foncière. Dans ce cas la déclaration préalable doit faire l’objet d’un affichage pendant deux mois sur le terrain concerné. La déclaration préalable a une validité de deux ans et peut, sous conditions, être prorogée d’un an.

Une fois actée la division le permis de construire est transmis. S’il est établi conformément au certificat d’urbanisme opérationnel le permis de construire est délivré dans un délai de deux mois suivant la demande. Il doit ensuite faire l’objet d’un affichage en mairie et sur le site des travaux pendant un minimum de deux mois.


Des opérations prisées par les mairies aussi bien que par les différents opérateurs immobiliers :

Pour les opérateurs, ces opérations sont de courte durée, environ un an et présente l’avantage d’une absence de risque travaux dans la mesure où la construction est effectuée par des constructeurs pour le compte des acquéreurs. L’opération consiste à commercialiser des parcelles bâties ou à bâtir mais les constructions sont à la charge des acheteurs.

Pour les mairies l’augmentation du nombre de parcelles constructibles permet de lutter efficacement contre la pénurie de logement et permet de maximiser les recettes fiscales de la municipalité, tout en contenant l’étalement urbain.

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