Toutes les réponses à vos questions

Cette page est là pour vous aider à mieux comprendre Stoneraise, et plus largement, comment fonctionne l'investissement immobilier.

Stoneraise

Mode d'emploi Sélection des projets Risques Nos conseils

Comment investir dans un projet ?

Commencez par vous inscrire !

Vous allez tout d’abord devoir créer un compte StoneRaise.
L’inscription est gratuite et ne vous engage à rien. Nous vous poserons toute une série de questions pour vous proposer des offres en adéquation avec votre profil d’investissement. Vous aurez alors accès à votre espace personnel. Vous y trouverez toutes les informations concernant les projets immobiliers dans lesquels nous vous invitons à investir.

Authentifier votre profil !

Vous avez désormais accès à l’ensemble des informations concernant les projets disponibles sur notre plateforme. Pour pouvoir investir vous devez maintenant authentifier votre profil dans votre espace personnel

Stoneraise est une plateforme régulée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et s’inscrit dans la réglementation du statut de Conseiller en Investissements Participatifs (CIP). Conformément à cette réglementation, vous devez compléter votre profil investisseur avant de pouvoir accéder aux offres que nous vous conseillerons.

Les données personnelles recueillies lors de l’inscription au site ou ultérieurement sont obligatoires pour créer un compte et accéder aux services. Néanmoins nous vous garantissons une totale confidentialité des documents transmis qui ne feront en aucun cas objet d’un usage commercial.

Pensez à bien vous informer !

En immobilier, comme dans tout autre secteur, l’investissement comporte des risques.
Il est important que vous vous informiez autant que possible avant d’investir. Dans votre espace personnel, vous aurez accès à toutes les informations nécessaire pour évaluer correctement les risques de chaque projet. Chaque promoteur a également une page personnelle sur notre site : vous y trouverez toutes les informations le concernant.

Dans tous les cas, n’hésitez pas à nous contacter au moindre doute.

Réserver votre investissement !

Dans un premier temps, chaque projet est ouvert à la réservation. Vous pouvez alors indiquer combien d’argent vous souhaitez investir. Cependant, rien ne sera prélevé tant que le projet n’aura pas atteint 100% des réservations. Cette période peut durer de 1 à 3 semaines en fonction des projets.
Toute réservation pourra être annulée sans frais.

Durée de la période de réservation

1 à 3 semaines

Finalisez votre investissement !

Lorsque 100% des réservations ont été effectuées, vous pouvez investir définitivement dans ce projet. Nous vous avertirons par mail, téléphone et directement sur la plateforme. Un lien sécurisé vous sera transmis si vous décidez d’investir en ligne.

Moyens de paiement acceptés

Virements ou carte bancaire.

Vous pourrez alors signer votre bulletin de souscription. Electroniquement grâce à notre prestataire Yousign ou manuellement. La démarche vous sera alors indiquées lors de la souscription.

Si le projet est un succès, à partir de quand vais-je récupérer mon investissement et les gains éventuels ?

1/ Crowdequity (ou souscription de titres de capital)

Dans le cas de la souscription de titres en capital de société, si le projet est un succès, les rendements sont versés au terme attendu qui correspond à la fin du projet telle que prévue par l’offre de financement. La fin du projet permet à l’investisseur de récupérer, sous certaines conditions, son investissement initial et de réaliser une plus-value potentielle.

Si le projet est un échec, vous pouvez ne pas être rémunéré et/ou perdre tout ou partie de votre investissement initial.

Durée d’investissement :

1,5 à 3 ans (18 à 36 mois)

Exemple :

En investissant 10 000 euros sur 3 ans avec un rendement de 10% annuel (rendement estimé), vous récupérez 13 000 euros en cas de succès du projet.

2/ Crowdlending (ou souscription de titres obligataires)

Dans le cas de la souscription de titres obligataires émis par une société, les coupons (c’est-à-dire le paiement des intérêts des obligations) sont versés aux investisseurs tout au long du projet : mensuellement, trimestriellement ou semestriellement. Si le projet est un succès, le remboursement des obligations intervient in fine, c’est-à-dire à la fin du projet telle que prévue par l’offre de financement.

Si le projet est un échec, vous pouvez ne pas être rémunéré et/ou perdre tout ou partie de votre investissement initial.

Durée d’investissement :

1,5 à 3 ans (18 à 36 mois)

Exemple :

En investissant 10 000 euros sur 18 ans avec un intérêt de 10% annuel (coupon mensuel), vous percevrez 83,33 euros chaque mois en cas de succès du projet.

Me tiendrez-vous informé de l’avancée du projet ?

StoneRaise est construit sur deux principes : confiance et transparence. Nous vous tiendrons informés de l’avancée du projet tout au long de sa réalisation.

Espace personnel

Après vous être inscrit, vous trouverez dans votre espace personnel toutes les informations concernant vos investissements (rendements, avancée des travaux et de la commercialisation, etc) futurs ou passés. StoneRaise est à votre écoute pour vous accompagner et vous conseiller dans votre démarche d’investissement. Dans cette perspective, nous nous permettrons de vous contacter.

Forum

Chaque projet aura son propre espace dédié. Il s’agit d’un forum dans lequel vous pourrez émettre vos remarques, idées et poser vos questions directement au promoteur et aux autres investisseurs.

Puis-je annuler ma souscription ?

Oui, une souscription peut être annulée sans aucun frais pendant les 15 jours ouvrables suivant sa signature. Passé ce délai, la souscription sera considérée comme effective et aucun remboursement ne sera envisageable.

Si la collecte des fonds n’est pas terminée pour l’opération dans laquelle vous avez investi, nous vous invitons à nous contacter si vous souhaitez annuler votre participation. En revanche, vos frais de souscription ne feront pas l’objet d’un remboursement de la part de Stoneraise. Ces frais engagent votre souscription, le montant investi vous est alors réservé et déduit du montant d’investissement disponible pour les autres investisseurs. Le non-remboursement de ces frais a vocation à éviter les souscriptions “à la légère” qui pénalisent Stoneraise, l’opérateur et les autres investisseurs intéressés par l’opération.

Les frais liés à l’investissement

Frais appliqués aux investisseurs

A proportion des montants souscrits, des frais seront appliqués lors de la souscription de chaque investisseur.
Les frais liés à l’investissement s’élèveront à 2%TTC du montant investi. Réglés au moment du versement de l’investissement, le paiement de ces frais a pour objet d’améliorer la qualité de la prestation de conseil fournie et à rémunérer StoneRaise.

Aucun autre frais (gestion, tenue de registre, reporting etc…) n’est appliqué par la plateforme à l’investisseur durant la durée de vie de son investissement.

Exemple

Pour un investissement de 1000€, les frais de StoneRaise s’élèvent à 20€ TTC à l’entrée. L’investisseur débourse au total 1020€ : 1000€ en investissement + 20€ de frais.

La documentation spécifique du projet donnera une information détaillée permettant à l’investisseur de comprendre tous les frais qu’il supportera. Ces indications comprendront l’estimation des coûts de fonctionnement de la société émettrice des titres offerts (frais bancaire, frais juridiques, frais liés à l’établissement et à la vérification de la comptabilité etc.)

Attention

Lors d’un investissement par d’un investissement par PEA, la banque détentrice du PEA pourra facturer des frais de passage d’ordre ainsi que des droits de garde.

Frais appliqués aux opérateurs immobiliers

Si l’opération référencée sur la plateforme est un succès, StoneRaise prélève aux opérateurs immobiliers une commission de 8% des montants collectés. Le détail est accessible dans la fiche générale de présentation de chaque projet.

Fiscalité

Nous reprenons ci-après les principes applicables à la fiscalité induite sur les revenus générés par la détention d’obligations de sociétés non cotées et de titres en capital (à jour au 01/01/2017). Le crowfunding obéit aux règles fiscales habituelles.

Nous invitons l’investisseur à lire attentivement la section qui suit avant d’investir.

Pour les prêts en obligations

Les produits de l’investissement en obligations sont calculés sur la base des intérêts versés par l’Emetteur. Ces intérêts peuvent être versés soient de manière étalée sur la durée de l’investissement (par exemple tous les 3 mois), soit en totalité lors du remboursement à échéance du nominal des obligations.

Si le montant annuel des intérêts perçus par le foyer fiscal de l’investisseur ne dépasse pas 2.000 euros, celui-ci peut opter pour le prélèvement Forfaitaire Libératoire consistant en un prélèvement à la source d’un acompte au taux forfaitaire de 24% et donnant droit à un crédit d’impôt sur le revenu à venir. Un prélèvement de 15,5% est également prévu au titre des prélèvements sociaux en vigueur.

Dans le cas ou un épargnant perçoit moins de 2.000 EUR d’intérêts par an, il peut choisir d’être assujetti soit à l’Impôt sur le revenu (IR) soit au Prélèvement Forfaitaire Libératoire (PLF) selon son revenu annuel.

Dans les autres cas, les intérêts perçus sont obligatoirement imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Un acompte d’impôt sur le revenu est prélevé à la source au taux de 24 %. Le prélèvement de 15,5% prévu au titre des prélèvements sociaux reste de vigueur. Ces sommes sont ensuite inscrites automatiquement sur la déclaration d’impôt sur les revenus de la personne qui reçoit les intérêts.

StoneRaise ne verse à l’investisseur que le montant des intérêts nets de l’acompte d’impôt sur le revenu au taux de 24% et des prélèvements sociaux au taux de 15,5%. A ce titre, StoneRaise prépare et communique à chaque investisseur un imprimé fiscal unique (IFU) (2777 D).

Par exemple, l’investisseur qui souscrit au 01/01/N à une obligation d’une valeur de 1.000 euros assortis d’un taux d’intérêt annuel fixe de 10%, percevra sur une année des intérêts nets pour un montant de 60,5 euros (100 euros x (100-24-15,5)/100).

Pour les titres en capital

La souscription de titres d'une société via StoneRaise peut ouvrir droit, sous conditions, à une réduction d'impôt pour investissement dans une PME. Les dividendes et plus-values sont soumises à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Si les titres sont placés dans un PEA ou un PEA-PME, les dividendes et plus-values sont exonérés d'impôt sur le revenu. Nous vous invitons pour cela à vous rapprocher de votre banque.

Conseiller en Investissements Participatif (CIP), qu’est-ce que ça veut dire ?

Selon les dispositions de l’article L. 547-1-I du Code monétaire et financier, les CIP sont « les personnes morales exerçant à titre de profession habituelle une activité de conseil en investissement mentionnée au 5 de l'article L. 321-1 portant sur des offres de titres de capital et de titres de créance définies par décret (…) Cette activité est menée au moyen d'un site internet remplissant les caractéristiques fixées par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers (AMF). »

Plus clairement, il s’agit d’un statut légal qui permet à son dépositaire d’agir en qualité d’intermédiaire financier dans le cadre du crowdfunding. C’est l’approbation par l’Autorité des Marchés Financiers de :

- nos procédures de sélection de projets
- nos schémas d’investissement
- notre politique de conformité

Il nous permet de nous inscrire dans le cadre légal du financement participatif et fait suite au dépôt d’un dossier conséquent.

Selection du projet

La sélection finale du projet est effectuée par la Direction de StoneRaise sur base de la valorisation du projet immobilier. Cette valorisation est matérialisée par une grille de notation reprenant tous les aspects du projet.

En immobilier, comme dans tout autre secteur, l’investissement comporte des risques. Afin de mieux les cerner, la mise en ligne d’un projet est l’aboutissement d’un processus de sélection rigoureux qui se décline en 4 temps :

- Analyse du porteur de projet.
- Analyse du projet de du marché de référence.
- Analyse du montage juridique et financier.
-Validation ou non par notre comité de sélection.

Analyse du porteur de projet

Expérience

Nous nous assurons que l’ancienneté et l’expérience de l’équipe du promoteur est suffisante et que ses membres ont déjà porté avec succès plusieurs opérations.

Honorabilité

Nous nous assurons de l’honorabilité des associés de l’opération en sourçant les informations auprès de leurs pairs, des banques, assurances, ou partenaires ayant travaillés avec eux.

Capacité

Enfin nous auditons les comptes du promoteur pour s’assurer de la bonne santé financière de la maison mère porteuse du projet.

Analyse du projet

Expérience

Nous nous assurons que le programme est situé sur un marché porteur et nous vérifions son accessibilité aux diverses commodités (transports, commerces, équipements, écoles…).

Programmation

Nous évaluons la pertinence du programme par rapport à son marché, notamment en termes de typologie, surface et niveau de prestations. Nous prenons aussi en compte les valeurs spécifiques additionnelles en relation avec le marché (terrasses, parkings, normes environnementales et autres…).

Commercialisation

Nous réalisons une étude de marché critique en analysant la concurrence, les prix de vente, les rythmes de commercialisation ainsi que le stock restant.

Le montage juridique et financier

Administratif

Nous exigeons les autorisations administratives nécessaires à la bonne réalisation de l’opération (permis de démolir, de construire, DROC…).

Bilan financier

Nous réalisons une analyse financière détaillée du bilan promoteur et nous nous assurons que les différents postes de dépenses et honoraires sont correctement budgétés. Nous sommes également attentifs à ce que les honoraires de gestion du promoteur et la marge de l’opération sont suffisantes.

Juridique

Nous vérifions la validité et la conformité des contrats du promoteur avec ses partenaires (banque, assurance, vendeur du terrain) et avec ses prestataires (architectes, BET, constructeurs, AMO). Ces contrats doivent garantir la bonne tenue de l’opération immobilière.

Le comité de sélection

La validation de la mise en ligne des opérations fait suite à la soumission des projets au comité de sélection composé des membres fondateurs de StoneRaise, lesquels font éventuellement appel à des experts indépendants pour avis consultatif.

Que se passe-t-il si StoneRaise dépose le bilan ?

StoneRaise est une plateforme qui conseille ses membres et leur propose des solutions innovantes pour leur épargne. Nous n’opérons qu’en qualité d’intermédiaires, nous ne détenons ni les fonds ni les titres avec et dans lesquels vous investissez. Si notre plateforme vient à disparaitre, votre investissement reste effectif et la gestion du véhicule d’investissement est déléguée à un cabinet d’expert comptable indépendant.

L’activité de StoneRaise est soumise aux risques inhérents à l’activité de capital investissement.

Il ne peut être donné aucune garantie contre les pertes résultant d’un investissement réalisé, et rien ne garantit la récupération par l’investisseur de sa mise de fond initiale. Le retour sur investissement dépend de la réussite du projet financé.

Le crowdfunding immobilier comporte-t-il des risques ?

Comme toute opération d’investissement, il existe des risques à ne pas minimiser : éventuellement, vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement et vous pouvez rencontrer des difficultés à revendre vos titres. Dans certains scénarii il peut même être impossible de les revendre.

Risque de perte d’une partie ou de la totalité de votre investissement

La perte d’une partie ou de la totalité de l’investissement peut être le résultat de nombreux facteurs. Nous déclinons ci-après la liste (non exhaustive) des risques liés au secteur de la promotion immobilière.

En cas de survenance de ces risques, l’impact sur l’investisseur peut être un retard du remboursement et une baisse de la rentabilité de l’investissement.

Enfin, dans le cas d’une non-réalisation du projet, une perte en capital peut être constatée si malgré les garanties prises, les liquidités sont insuffisantes dans la société de projet et dans la société mère du promoteur. La société porteuse de projets peut se trouver en défaillance économique engendrant la perte totale ou partielle des capitaux investis.

Risques spécifiques

Juridiques (permis, autorisations administratives, assurances)

Permis de Construire : Des autorisations administratives sont nécessaires pour la réalisation du programme et celles-ci doivent purgées de tous recours et délais. En effet en cas de défaut, le programme peut être arrêté entraînant pour les investisseurs la perte de leur capital ou dans une moindre mesure le décalage dans le temps du remboursement de leur investissement.

Assurances : un promoteur doit souscrire à des assurances précises. En cas de problème sur le chantier ou l'ouvrage, un défaut d'assurance peut conduire à un surcout préjudiciable pour les investisseurs.

Techniques (étude des sols, géotechnique, structure et fluides)

Un mauvais chiffrage préliminaire de la part des promoteurs sur les postes les plus risqués (Cout de Construction, VRD, Fondations Spéciales ou Dépollution) peut entrainer des surcouts qui viennent grever la rentabilité du projet voire son équilibre. Les investisseurs peuvent donc ne pas obtenir les rendements escomptés voir même perde leur capital.

Financiers (défaut du promoteur, dépassement du budget)

Une sous évaluation de la capacité financière du porteur de projet peut mener un arrêt du projet donc à une perte sèche pour les investisseurs.

Opérationnels (défaut des corps de métier, accidents sur le chantier, grève)

Si un des partenaires ou acteurs du projet éprouve des difficultés financières ou de problèmes liés à son activité pendant la durée de l’investissement, il y a un risque de retard pouvant entrainer des conséquences importantes (nouveaux marchés à passer, problèmes de commercialisation liés à l'avancement du chantier, surcouts...). La survenance de ces risques peut éventuellement conduire à un retard dans le remboursement des investisseurs voire à un surcout préjudiciable.

Commerciaux liés à la commercialisation des biens

StoneRaise s'assure que les prix proposés par le promoteur pour la vente de ses lots sont en adéquation avec le marché. En effet, une baisse des prix ou des mois sans commercialisation peuvent conduire à revoir entièrement le bilan de l'opération avec éventuellement, à terme, une perte pour les investisseurs.

Risques inhérents

Climatiques (inondations, tempête, tremblement de terre)

Macroéconomiques (évolution du marché immobilier, évolution des taux d’intérêts bancaires)

Législatifs (réglementations, fiscalité, normes impactant le secteur de l’immobilier)

Risque de réalisations des sûretés et garanties

La présence d’une sûreté n’est pas une garantie absolue. D’une part, il existe des conditions juridiques d’exécution qui peuvent réduire l’intérêt, la portée ou l’assiette de la sûreté. D’autre part, une sûreté adossée à un actif tangible est aussi soumise aux conditions économiques de valorisation de l’actif lors de sa réalisation.

Risque de perte de liquidité

Le manque de liquidité se traduit par une difficulté à vendre ou échanger des titres souscrits. En pratique la vente n’est possible que s’il y a un rachat de parts par le fondateur, une augmentation de capital, un rachat de parts par d’autres actionnaires ou autres opérations.

La revente de titres n’est pas garantie et elle peut être incertaine voir impossible. Ces contraintes valent même pour des projets qui rencontrent un grand succès. Le risque de liquidité correspond à celui qu’un investisseur pourrait prendre en détenant une ou plusieurs actions dont le volume de transactions sur les marchés est faible. Autrement dit, s’il décide de vendre son action, il fait face à un risque de liquidité s’il ne trouve pas de contrepartie prête à la racheter. Le principe est que plus le volume de transaction d’une action est faible, plus le risque de liquidité est élevé. C’est le cas dans le cadre des offres de StoneRaise.

Quelques conseils avant d’investir

StoneRaise a pour rôle de vous accompagner dans vos recherches d’investissement. Avant de vous inscrire, lisez attentivement ces quelques conseils.

N’investissez que dans ce que vous comprenez

Lisez attentivement les descriptifs des projets dans lesquels vous souhaitez investir, posez vos questions à un de nos conseillers, si possible visitez l’emplacement du projet, à défaut interrogez des agents immobiliers ou d’autres personnes connaissant le marché de la promotion immobilière.

N’investissez que l’argent dont vous n’avez pas besoin

N’investissez que s’il vous est possible de vous passez de la somme investie. Voir : A partir de quand serai-je rémunérer pour mon investissement ?

Info/conseil : l’investissement dans le crowdfunding immobilier présente un risque de perte de tout ou partie de votre capital et/ou intérêts.

Assurez-vous que l’offre d’investissement proposée est adaptée à votre profil et à votre situation

Assurez-vous que les informations mises à disposition correspondent à vos critères d’investissement en termes de risque, rendement et horizon d’investissement.

En cas d’incertitude quant à l’une ou l’autre des informations que nous vous transmettons, ou si vous désirez d’autres précisions, n’hésitez pas à nous contacter.

Nous répondrons à vos questions dans les meilleurs délais. Si jamais le secteur de la promotion immobilière vous est peu familier, il peut aussi être judicieux d’interroger un acteur du secteur extérieur à la plateforme.